こんにちは。ビックリバーです！
水道の引き込み工事も目途が立ち、いよいよ長らく待った土地決済をしました。
今回は土地決済について書いていきたいと思います。
土地購入について
注文住宅を建てる場合、
・HM側が土地を仲介してくれる
・HM側の分譲地に建てる
・自身で土地を見つけて、建物をHMへ依頼する
といったパターンに大きく分けられるかと思います。
上２つ、HMが土地に関与してくれる場合はある程度お任せできる部分もありますが、
自身で土地を見つけてきた場合、土地の不動産屋と建物のHMとで連携をする必要性が出ていきます。
そのため、土地の決済がどのタイミングで行われるかは非常に重要なポイントです。
土地決済 つなぎ融資について
上で土地決済のタイミングが重要と記載しましたが、
土地の代金を現金で購入する方は気にしなくてよいのですが、多くの割合の方が、土地・建物で住宅ローンを利用される方が多いかと思います。
住宅ローンで土地の代金を支払う場合、土地購入から建物が建ち、引き渡しを受けるまでの間、土地分の代金はつなぎ融資で支払う必要があります。
住宅ローンの本実行はあくまで引き渡し時（建物表題登記が完了時）となります。
そのため、土地部分の代金支払いは、
・ローン本体から分割実行できる場合
・つなぎ融資の実行となる場合
など銀行によって分かれます。
分割実行の場合は、土地に抵当権を設定する必要があります。そのため、抵当権を設定するためにその登記費用がかかります。ただしローンの中での実行なので、団信の保証が受けられるメリットがあります。
逆につなぎ融資は、ローンとは別の融資となるため、つなぎ融資で実行できる枠に上限が設けられていたり、団信の適用外であったりもします。
住友林業の場合、提携ローンと非提携ローンで対応が異なりますので、詳しくは営業さんに確認してみて下さい。
我が家は、従前よりお世話になっていた銀行でローン申込。
その銀行が、住友林業の提携ローン銀行ではなかったため、金融機関との手続きは自身が窓口になって、書類手続きを行いました。
土地決済 つなぎ融資手続きに必要なもの
住宅ローンの本承認を受けていますが、これとは別につなぎ融資の手続きが必要になります。
つなぎ融資の手続きは、別途金銭消費貸借契約の締結が必要となります。
施主側での準備が必要なものとして
・印鑑証明書
・収入印紙（つなぎ融資実行額による数万円～）
・実印
・本人確認書類（免許証など）
・土地の登記簿謄本
・建物の登記簿謄本※前にアパートが建っていたため、取り壊しが確認できる滅失登記の確認
・住民票
その他、建築確認申請書、確認済証の控えも提出します。
（こちらは事前にデータで銀行担当者へお送りしておきました）
当日は、司法書士の先生も立ち会いがあり、登記に関する委任状にも記載・捺印があります。
登記書類の取り寄せも、法務局のＨＰから電子申請・取り寄せすることができます。
登記・供託オンライン申請システムで申請、取得料もネットで決済できます。
土地決済 当日の流れ
当日は、申込の銀行窓口へ出向きます。
・不動産屋
・司法書士
・銀行担当者
立ち合いのもと、土地決済の手続きが行われました。
内容は事務的なもので、書類を確認し、記載、捺印をしていく流れです。
またこの段階で、土地の固定資産税の残額の清算、司法書士さんへの登記費用も合わせて支払いが行われます。
銀行の担当者へ払い込み用紙をお渡しし、銀行担当者が各所へ支払い手続きを行っていきます。
これらの手続きによって、司法書士さんはその足で所有権が移転した登記手続きを行う流れになります（今は電子申請が主流です）
土地決済 所有権移転登記に必要な日数
登記が完了する日数は、管轄の法務局によって違いはありますが、おおよそ2週間程度です。
我が家の場合は、土地決済日含め10日で登記完了の連絡が来ました。
登記にかかる所要日数は、管轄の法務局HPに掲載されていますので、（あくまで目安ですが）おおよその日数を確認することが可能です。
土地決済 その後の住友林業への連絡
住友林業へも土地が決済、所有権移転登記が完了したことを報告するとともに、
所有権移転登記が完了したことがわかる控えを提出します。
（司法書士さんからデータでもらっておくと便利です）
この所有権移転登記が完了したことにより、住友林業側にて、正式に施主側に土地の所有権が移転したことを確認し、着工に進むことになります。
我が家の場合、着工までギリギリなスケジュールでしたので、
登記完了まで少しハラハラすることもありましたが、無事スケジュール通りいくことになりました。
土地決済 つなぎ融資のスケジュール
注文住宅の場合、
①土地決定（手付金納付）・住宅ローン仮審査
②ハウスメーカープラン選定・決定・建築請負契約
③住宅ローン本審査
④土地決済（残代金清算・所有権移転）
⑤着工合意
⑥着工
⑦建物完成引き渡し
といったような流れとなるため、土地決済～建物完成引き渡しまでがどのくらいかかるかによっても、その間の土地に対するつなぎ融資の利息もそれなりの負担となってきます。（①～④は前後あります）
そのため、土地決定とハウスメーカーでの建物のプラン決定・着工・完成のスケジュールによって変わってくる部分です。
この点は一喜一憂してもしょうがない部分でもあるけど、
着工スケジュールはハウスメーカーによって差があるから、この点は事前に営業さんに確認だね。少なくとも住友林業の場合は6か月見た方が良いね。
我が家の場合、土地のアパート立ち退きの関係もあり、
土地の手付金を納めていたものの、土地決済（土地の残額の支払い）自体は、半年たったこのタイミングでした。この点については、通常とは違う商流のためイレギュラー要素が強いのですが、
・土地決済までの間、HMとプランを前もって打ち合わせすることができた
・土地決済と着工の時期が近くなったことで、引き渡しまでの期間が短くなり、土地のつなぎ融資の利息支払期間が短くなった
といった点が結果オーライでした。
土地決済 まとめ
土地決済が完了すると、不動産屋さんの手も離れることになります。
我が家の場合、不動産屋さんの手配漏れで、水道引き込み工事、隣地の境界塀工事が土地決済後、着工前のギリギリのタイミングとなってしまいました。
そのため、責任の所在を明確にするためにも、別途覚書を作成し、
土地決済後でもきちんとこれらの工事をしてもらえるよう注意を払いました💦
バタバタしましたが、無事土地決済が完了、所有権移転も完了、水道引き込み工事なども対応していただけ、なんとか地鎮祭、着工を迎えることとなりました。
非提携ローンということで、ほぼ金融機関・不動産屋とのやり取りは施主側で行いましたが、
不動産屋さん、ハウスメーカー、施主がコミュニケーションを取りながら進めていけば、
手続き上何ら問題なく、諸手続きについて勉強する良い機会となりました。
購入したい土地によって、これらの状況も違ってくるかと思いますが、参考になれば幸いです(*^^*)
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